Ba lưu ý khi đầu tư đất ven thành phố và đất tỉnh cho nhà đầu tư không chuyên
Những người có tầm nhìn họ đã để ý quỹ đất ở Quận 9 - TP.HCM những năm 2013 - 2015, khi mà thị trường bất động sản trầm lắng, một lô đất chia lô đâu đó 8 - 15 triệu/m2, đất lớn thổ cư nhà dân 5 - 10 triệu/m2. Những người mua thời điểm này khi vào chu kỳ mới ra hàng năm 2017 - 2018 đều thắng đậm khi giá đất tăng vọt lên bình quân 45 - 80 triệu/m2. Đó là bài học đầu tư với nhiều người đã có kinh nghiệm từ chu kỳ trước khi mua đất nền ở Quận 7, Quận 2 năm 2005 bán ra năm 2007 (là vùng ven TP thời điểm đó), họ đã có kinh nghiệm và biết cách làm tiền đẻ ra tiền khi vận dụng lại bài học lịch sử. Họ điều chắc chắn một điều là khi đô thị hóa thì đất của người nông dân vài năm trước sẽ thành đất của đô thị của ngày ra hàng, họ có tiềm lực (có vốn) và có quan hệ để nghe ngóng thông tin quy hoạch, thông tin các con đường sắp mở hay những công trình hạ tầng, trường, bệnh viện, chợ .v.v. sắp được triển khai.
Như vậy nhóm người này rất tinh khôn, họ đã hình thành những hội nhóm chia sẻ thông tin với nhau, chịu khó học hỏi, tích lũy tri thức bất động sản tức là có Tầm Nhìn. Họ đã thành công ít nhất qua 1-2 mùa làn sóng bất động sản nên lượng vốn đã tích lũy khá tức là đã có TIỀN. Khi vừa có hiểu biết và vừa có tiền đương nhiên họ luôn biết cách kết giao, mở rộng quan hệ xã hội để tìm kiếm các cơ hội mới - tức là họ có QUAN HỆ. Khi họ có đủ ba thứ này thì họ ngày càng tìm thấy nhiều cơ hội để đầu tư hơn, tiền họ đẻ ra tiền ngay cả khi họ ngủ, họ đường tự do tài chính và tiệm cận với giới thượng lưu - giới Tinh Hoa.
Với những nhà đầu tư không chuyên, vốn mỏng hoặc lần đầu đầu tư chỉ có lượng tiền ít ỏi thì làm thế nào? Bản thân tôi xin chia sẻ để ba chú ý quan trọng để mọi người nắm bắt.
1. Thứ nhất là: Xác định tầm nhìn quy hoạch của khu vực đầu tư. Thông thường khi tìm hiểu mua đất nền bám sát ở vành đai ngoài cùng của thành phố, nếu chu kỳ này đã đạt đỉnh giá ở khu vực phía Đông như Quận 2, Quận 9, Thủ Đức thì chu kỳ sau các bạn hướng đến phía Tây Bắc, Nam, Tây Nam, nguyên lý thường là vậy. Hoặc phải đợi 2- 3 năm khi vùng ven khu phía Đông giảm nhiệt hoàn toàn, giá hạ đáy (việc xác định đáy còn do kinh nghiệm quan sát thực tế của mỗi người và cả may mắn nên thường gây tranh cãi nhiều nhất khi Biết Trước Thì Đã Giàu).
Với việc đầu tư vào đất nền ven đô, đất xã, huyện ở nông thôn sát đất nông nghiệp đi theo vành đai với tuần tự 1,2,3,4... ở mỗi trung tâm thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội luôn thắng qua từng thập niên không chỉ ở Việt Nam mà còn diễn ra ở các trung tâm thành phố lớn của Trung Quốc như : Thâm Quyến, Thượng Hải, Trùng Khánh... phát triển trong 50 năm qua.
- Dần dần sẽ không còn mảnh đất nông nghiệp nào trong địa giới hành chính thành phố nữa bởi tất cả điều được đô thị hóa. Việc đầu tư đất vùng ven khi xác định tầm nhìn quy hoạch thì dễ dàng rồi, nhưng việc xác định quy hoạch tầm nhìn của tỉnh thì khó khăn hơn nhiều.
- Một ví dụ thực tế cho tất cả chúng ta có thể thấy được rằng năm 2019 - 2020 là sự rầm rộ trên cách phương tiện truyền thông đại chúng nói nhiều về khu vực sân bay Long Thành khi Quốc Hội bấm nút quyết định làm sân bay năm 2019 và do ảnh hưởng dịch CV-19 thì Chính phủ đẩy nhanh quá trình đền bù khu vực sân bay năm 2020. Nhiều người ra hàng chốt lời, và nhiều nhà đấu tư mới bắt đầu gia nhập theo phong trào khi nơi sốt đất được các công ty liên tục ra hàng và làm thị trường.
Nhưng mấy ai biết rằng kế hoạch xây dựng sân bay Long Thành, tầm nhìn quy hoạch có từ những năm 2000, Chính phủ lấy ý kiến quy hoạch từ các nhà khoa học, học giả, diễn đàn kinh tế năm 2004 và nhiều nhà đâu tư đã nhanh chóng ôm đất từ những năm 2005-2008 và chốt lời hay triển khai phân lô bán nền những năm 2008-2010. Những người mua kế tiếp thời điểm này đã giữ đất tới tận 2019-2020 để ra hàng giá cao như hiện nay. Những người thức thời hơn ở giai đoạn sau thì họ đầu tư vào đất Long Thành những năm 2014-2016 tức thời điểm thu hoạch, chốt lời chỉ sau 3-4 năm đầu tư. Nhưng nếu sân bay không được Quốc Hội phê duyệt năm 2019 thì họ cũng không có cơ hội chốt lời sớm.
Vì thế để có kinh nghiệm, giác quan nhận ra tính cấp thiết của khu vực quy hoạch đầu tư của Chính Phủ thì mới thành công được.
2. Thứ hai là: Tính khả thi thực hiện tầm nhìn quy hoạch khu vực đầu tư. Điều này gây tranh cãi rất lơn khi các kế hoạch mới công bố, giá đất tăng vọt lên, nhưng sau đó hoãn kế hoạch, giá đất vọt xuống đấy, nằm im, chỉ bán được cực rẻ, thậm chí dưới giá mua mới ra hàng được. Nếu muốn chốt lời cao thì lại chờ đợi tiếp cho tới khi các kế hoạch lại khởi động trở lại, giá tăng gấp 2-5 lần đơn giá mua trước đó thì ra hàng. người mới mua lại kế hoạch ôm tiếp 5-10 năm nữa.
Có thể thấy rõ ràng nhất đất ở Nhơn Trạch từ năm 1996 khi sốt đất từ đầu tiên nâng cấp từ Huyện lên Thành Phố loại II.
Lần thứ 2 năm 2006 khi thông tin phê duyệt cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch với TP.HCM.
Lần thứ 3 ăn theo việc thông qua chủ trương quyết định xây dựng Sân bay Long Thành năm 2014.
Lần thứ 4 năm 2016 kế hoạch tái khởi động xây dựng cầu Cát Lái ăn theo cơn sốt đất toàn quốc giai đoạn đỉnh 2016 cùng với nhiều dự án đắp chiếu như: SWAN BAY, SWAN PARK...
- Như vậy, lựa chọn đầu tư ở một thời điểm cụ thể là Long Thành, Nhơn Trạch, thậm chí xa hơn như Phú Quốc hay Vân Đồn....là nổ lực của mỗi người tìm hiểu thông tin và phán đoán về tính khả thi của tầm nhìn quy hoạch, đầu tư cũng như việc tự trả lời thời điểm nào xây sân bay, xây cầu lớn hay làm đặc khu Phú Quốc , Vân Đồn....
- Với người lão luyện thì tính khả thi thực hiện tầm nhìn quy hoạch còn là thời điểm mua vào khi thời điểm trầm lắng, bán ra khi kế hoạch tái khởi động, truyền thông ra hàng của ông lớn - chiến thuật mà giới mua đất nhỏ lẻ (cá lòng tong) đi theo phán đoán hành vi ông lớn (cá mập).
- Vốn càng ít thì phải tính đến việc đi xa và càng tìm hiểu nhiều thông tin cùng lúc: quy hoạch giao thông logicstic quốc gia, khu công nghiệp, khu kinh tế, hạ tầng sân bay, cầu kết nối huyết mạch vùng.... Tới khi chọn được khu vực rồi thì phải tìm hiểu quy hoạch chi tiết xã, huyện, tình trạng pháp lý đất và các đặc điểm thực tế hơn là liền kề dân cư hiện hữu, trường trạm, diện tích & đơn giá phù hợp với số tiền đầu tư.
Và chính vì đặc thù có sự hên xui khi đầu tư đất vùng ven, đất tỉnh một là thời điểm có thể chốt lời đến sớm (nhân 3 hay nhân 5 giá trị đầu tư) sau 2-3 năm hoặc có thể mất 5-10 năm không thanh khoản được. Vì thế khi đầu tư đất ven đô, đất tỉnh thì cần phải chú ý, tìm hiểu kỹ.
3. Thứ ba là: Cân đối tài chính khi đầu tư đất ven đồ và đất tỉnh. Chính vì nguyên nhân 5 ăn, 5 thua về thời điểm chốt lời nên có lẽ một bài toán tài chính ưa dùng nhất của các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, nhỏ lẻ ít tiền, đầu tư lần đầu vẫn nên đầu tư 1/2 số tiền hiện có.
- Mặc dù đầu tư càng rẻ, càng xa trung tâm, nghe hơi mông lung nhưng vẫn có nhiều người đầu tư thành công dù số tiền ít ỏi.
Sự thành công dù nhỏ nhưng là sự tìm hiểu, phán đoán và tìm đúng người cần để bán lại phải chăng là nguyên lý tự nhiên của thị trường 1000 năm nay vẫn là người mua chán bán người cần, vấn đề là bản thân bạn có thật sự chuẩn bị hành trang và tham gia vào việc đầu tư bất động sản.
4. Kết luận
Trước khi bắt đầu đầu tư bất động sản thì bản thân chúng ta nên tìm hiểu thật kỹ về thị trường, lượng kiến thức chuyên ngành để cân nhắc đầu tư cũng như là có những sự lựa chọn, nhận định đúng trong việc đầu tư đất vùng ven, đất tỉnh.
Có thể bạn quan tâm:
